Refinancování hypotéčního úvěru znamená splácení stávajícího zůstatku hypotéčního úvěru novým hypotéčním úvěrem jiného poskytovatele (banky). V naprosté většině případů se tak děje ke konci období fixace úrokové sazby hypotéčního úvěru, kdy má klient na výběr dvě možnosti. Buďto akceptuje novou úrokovou sazbu stávající banky (a bude svůj úvěr tzv. refixovat) anebo přejde ke konkurenční bance, která mu nabídla výhodnější podmínky (nižší úrokovou sazbu). V druhém případě se tedy jedná o refinancování, kdy nová banka splatí hypotéční úvěr klienta stávající bance a sama vstoupí do vztahu s klientem a bude zapsána jako nový zástavce v Katastru nemovitostí.
Refinancování hypotéčního úvěru z pohledu klienta
Výhody refinancování
- úspora peněz (nižší měsíční splátka) pomocí hledání nejlepší aktuální nabídky na trhu, je však nutné zohlednit dodatečné náklady (např. nový odhad nemovitosti, poplatek za další zápis do katastru, poplatek za poskytnutí úvěru atd.)
- možnost kalibrace parametrů nového hypotéčního úvěru (trochu navýšit částku, rozložit splátky, jiná délka fixačního období atd.)
- lze refinancovat až 2-3 roky před koncem fixačního období, což nahrává aktuální situaci velmi nízkých úrokových sazeb (viz. obrázek)
Refinancování hypotéčního úvěru z pohledu banky
Refinancování hypotéčního úvěru z pohledu konkurenční banky je velmi výhodné, protože může získat klienta, který je řádným vlastníkem dokončené nemovitosti tzn. že v průběhu minulých let již vyřešil problémová vlastnická práva s nemovitostí, prodej, dědictví, převod družstevního podílu bytu na osobní vlastnictví, již rekonstruoval byt, již postavil a zkolaudoval rodinný dům, atd. A zadruhé, může klientovu platební morálku ve splácení hypotéčního úvěru zkontrolovat v registrech a samozřejmě si vybere takového klienta, který nemá žádný záznam, protože se předpokládá, že bude řádně splácet i do budoucna.
V neposlední řadě, protože ceny nemovitostí v Česku dlouhodobě rostou, konkurenční banka může v rámci refinancování získat úvěr s nízkým LTV (loan-to-value ratio), což přispívá k celkovému obrazu lákaného klienta – málo rizikový, nabídneme mu nižší úrok. Stávající banka je na tom trochu jinak. Ta na začátku úvěru v rámci konkurenčního boje lákala klienta na nízkou úrokovou sazbu s tím, že během refinancování se na něm trochu „zahojí“ a zvýší tak svoji úrokovou marži.
Banka má povinnost 3 měsíce před koncem fixace nabídnout své podmínky pro další období a proto klient má 3 měsíce na to, aby se rozhodl, zda u stávající banky zůstane nebo půjde k jiné.
Refinancování hypotéčního úvěru z pohledu finančního poradce
NEKVALITNÍ finanční poradce, který je zcela zaměřen na obchod a získávání zprostředkovatelských provizí bude jednat následovně:
- Během sjednání hypotéčního úvěru bude klienta tlačit do kratších fixací a pak bude tlačit do refinancování (např. 30letá hypotéka může mít 3 x 10leté fixační období a potenciálně 2 refinancování nebo 6 x 5leté fixační období a potenciálně 5 refinancování nebo 10 x 3leté financování a potenciálně 9 refinancování). Za každý sjednaný tedy i refinancovaný úvěr náleží poradci zprostředkovatelská provize.
- V rámci končící fixace nebude se stávající bankou vyjednávat pro klienta lepší podmínky, než které nabídla, protože z toho nezíská provizi.
To se u mně nemůže stát, protože jednak jsem velkým zastáncem dlouhodobých fixací (je třeba ty nízké sazby využít) a jednak jakékoliv vyjednávání s bankou zbožňuju. Je to sport! 🙂
Refinancování mimo období refixace
Refinancovat hypotéční úvěr lze kdykoliv, klient má na to svaté právo, nicméně, pokud si přeje refinancovat mimo období refixace úrokové sazby, můžou nastat potíže. Klient si nemůže jen tak bez oznámení splatit úvěr a pokud tak učiní, může mu (rozuměj: bude mu) banka účtovat pokutu a sankce za předčasné splacení úvěru. V roce 2016 došlo k určitým změnám, které mají za cíl sjednotit pravidla mimořádných splátek hypotéčních úvěrů a ČNB přišla s tím, že banky si mohou účtovat maximálně tzv. „účelně vynaložené náklady úvěru“.
Aktuálně se na hypotéčním trhu řeší, co toto slovní spojení má obsahovat za položky. ČNB přišla se svým nezávazným výkladem, že se tam budou účtovat pouze náklady administrativního charakteru (tedy mimořádná splátka vyjde na pár tisíc), některé banky tam zase chtěly přidat své úrokové náklady (tedy mimořádná splátka vyjde na několik desítek tisíc) a tak se s ČNB hádají a dělají si co chtějí a účtují podle sebe. Jeden velký guláš :).
Jediné aktuální jistoty předčasných splátek hypotéčních úvěrů, které však klasickému refinancování nepomůžou, jsou:
- hypotéční úvěr lze bez pokut a sankcí předčasně a mimořádně splatit každým rokem až do výše 25 % jistiny úvěru
- v případě prodeje nemovitosti zatížené hypotékou je maximální možná pokuta při předčasné splátce 1 % z předčasně splacené částky, maximálně však 50 000 Kč.
Zjednodušené refinancování
Některé banky v rámci nabídky refinancování hypotéčního úvěru nabízí tzv. zjednodušené refinancování. Pokud se vejdete do jejich metodiky a modelů, chcete čistě financovat úvěr bez jakýchkoliv změn, banka vám nabídne osekanou administrativu, rychlejší procesy schvalování, bez dokládání příjmu (stačí uvést Čestné prohlášení), atd. Znamená to tedy, pokud jste ideální klient, který řádně splácel a má všechno standardní, některé banky to umí ocenit a přechod k jiné bance nepředstavuje žádný velký problém. Vesměs stačí vyplnit žádost a teď, banko, snaž se 🙂
Vyzkoušejte mé služby!
Plánujete-li v blízké době svůj hypotéční úvěr refinancovat, ozvěte se.